Trang thông tin điện tử Trung tâm TGPL Nhà nước

Câu chuyện pháp lý

Xem với cỡ chữAA

Luật sư của bạn: Cho đất nhưng không cho bán, pháp luật quy định như thế nào?

(14:18 | 30/07/2019)

Thông thường, trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Nhưng, đối với việc tặng cho nhà đất có điều kiện không được bán, người được tặng cho vi phạm nghĩa vụ thì người tặng cho có hay không quyền đòi lại nhà đất?

        Trước đây, vợ chồng ông Phạm Văn B và bà Đỗ Thị N (ở huyện Châu Thành – Kiên Giang) cho mỗi đứa con ra riêng 6 công đất tầm lớn (hơn 6000m2), không phân biệt trai hay gái. Đất tuy chưa có giấy tờ, nhưng việc chia phần cho con đã được thực hiện, đứa nào cũng làm được “sổ đỏ” đứng tên mình. Còn lại non 8 công và căn nhà xây mái ngói, ông bà ở chung với con trai út tên Y.

        Sau khi ông qua đời được một thời gian, đầu năm 2007 bà N họp mặt gia đình lập Biên bản tặng cho toàn bộ 8 công đất và ngôi nhà cùng các vật dụng sinh hoạt trong gia đình cho Y, có xác nhận của ấp, xã về chữ ký và nơi cư trú của bà N. Qua năm sau bà N chết, đến năm 2018 Y làm giấy tờ hợp thức hóa và được cấp Giấy chứng nhận chủ quyền nhà đất.

        Gần đây, Y rao bán nhà đất để chuyển về thành phố sinh sống, nhưng anh chị ngăn cản. “Lý” mà anh chị đưa ra là Biên bản họp mặt gia đình năm ấy, mẹ tặng cho nhưng với điều kiện “không được bán”; còn “Tình” thì ngôi nhà là kỷ niệm của gia đình, thờ cúng cha mẹ, anh chị em còn đi về mỗi dịp giỗ, tết.

         Về tặng cho tài sản có điều kiện và trường hợp gia đình của anh Y, Ths Bùi Đức Độ - Giám đốc Trung tâm Trợ giúp pháp lý nhà nước tỉnh Kiên Giang chia sẻ: Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất…”(Điều 167). Về tặng cho tài sản có điều kiện, Điều 462 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 quy định điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

                

        ( Ảnh minh họa - nguồn Internet)

         Việc tặng cho bất động sản (đất đai, nhà, công trình…) phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký, nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu, thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản (Điều 459 BLDS).

         Nghĩa vụ được hiểu là “việc bắt buộc phải làm đối với xã hội, đối với người khác mà pháp luật hay đạo đức quy định”. Cụm từ “không được bán” trong Biên bản họp mặt gia đình có một số quan điểm chấp nhận được, vì nó không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Tuy nhiên, nhiều quan điểm lại không chấp nhận điều kiện “không được bán” trong Biên bản của gia đình bà N, vì nó trái pháp luật là ảnh hưởng đến quyền sở hữu tài sản theo quy định tại Điều 158 BLDS: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”. Anh Y, người đã được bà N và anh chị em trong gia đình (người hưởng một phần thừa kế của cha mình là ông B) chuyển quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, Biên bản được coi như hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm anh Y đăng ký nhà đất. Mặt khác, trong Giấy chứng nhận nhà đất, hoàn toàn không có điều kiện “không được bán” này.

        Biên bản họp mặt gia đình cũng không phải là di chúc; “ngôi nhà là kỷ niệm của gia đình, thờ cúng cha mẹ” không phải phần di sản dùng vào việc thờ cúng theo Điều 645 BLDS. Vậy nên, anh Y hoàn toàn có quyền bán nhà đất của mình, anh chị em của Y nếu muốn giữ lại căn nhà thì được quyền ưu tiên mua.

Bùi Đức Độ